Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Содержание
  1. Коммерческая ипотека для физлиц
  2. Особенности коммерческой ипотеки
  3. Требования кредиторов
  4. Как оформить коммерческую ипотеку?
  5. В каких банках выдают коммерческий займ
  6. Плюсы/минусы коммерческой ипотеки
  7. Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия
  8. Сбербанк
  9. ВТБ 24
  10. ВТБ Банк Москвы
  11. Абсолют Банк
  12. Другие
  13. Заключение
  14. Ипотека коммерческой недвижимости в Сбербанке, ВТБ и других банках: условия и калькулятор
  15. Подробнее о коммерческой ипотеке
  16. Что предлагают банки?
  17. Какой банк выбрать?
  18. Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
  19. Условия и требования
  20. Необходимые документы
  21. Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
  22. Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц
  23. Коммерческая ипотека для физических и юридических лиц
  24. Суть коммерческой ипотеки
  25. В чем преимущества
  26. Юридические особенности кредита на коммерческую недвижимость
  27. Для кого выгодна коммерческая ипотека
  28. Займы для физических лиц
  29. Займы для юридических лиц
  30. Что требуется от заемщика
  31. Какие нужны документы
  32. Как реализуются схемы бизнес-ипотеки
  33. Предложения разных банков
  34. Чем бизнес-ипотека отличается от лизинга
  35. Коммерческая ипотека и нюансы ее оформления:
  36. Коммерческая, или бизнес-ипотека: особенности и преимущества
  37. Сущность коммерческой ипотеки
  38. Основные отличия коммерческой ипотеки
  39. Особые требования к заемщикам и объекту
  40. В каком случае коммерческая ипотека выгодна для заемщика

Коммерческая ипотека для физлиц

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с большими финансовыми затратами на приобретение объекта. Поэтому, а также по ряду других причин, в целях инвестиций ее лучше приобретать через недорогие инвестиционные фонды, про что написано в этой статье.

Тем не менее при ведении бизнеса коммерческая недвижимость нужна в физическом виде и тут без прямой покупки не обойтись. При недостаточности собственных средств физ. лица могут оформить заем в банке, под залог приобретаемого имущества. Коммерческая ипотека по своей сути схожа с жилищным кредитованием населения, хотя при этом имеются некоторые отличия в программах предоставления займов.

Особенности коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц имеет следующие особенности:

  • ставка* – в последние годы 9-14% годовых;
  • первоначальный взнос – от 20%;
  • срок кредитования – до 15 лет

* Ставка по кредиту напрямую зависит от ставки ЦБ. Она рассчитывается как ключевая ставка + 2 п.п. (банковская маржа) + надбавка за дополнительные риски. Текущую ключевую ставку можно увидеть на официальном сайте ЦБ РФ www.cbr.ru.

Более жесткие условия кредитования по сравнению с ипотекой на покупку жилой недвижимости обусловлены повышенными рисками для кредитора.

При выдаче ипотеки на квартиру банк становится собственником жилплощади непосредственно в момент государственной регистрации перехода прав.

Заемщик не может распоряжаться жильем без согласования с банком до полной выплаты долга. Это дает кредитору дополнительные гарантии возвратности средств.

Если оформляется ипотека на коммерческую недвижимость, то обременение накладывается в ином порядке.

Сначала происходит перерегистрация права собственности и только после этого коммерческая площадь передается в залог банку-кредитору.

Таким образом, возникает промежуток времени, в течение которого заем ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, для компенсации которого кредитор устанавливает повышенный процент.

Также определенные трудности вызывает получение адекватной оценки коммерческого объекта. Кредитование нежилой недвижимости не является типичным банковским продуктом. Для определения реальной рыночной цены объекта банк проводит собственную независимую оценку и несет дополнительные расходы. Оценка включает в себя несколько этапов:

  1. заключение договора между банком и оценочной компанией;
  2. выезд оценщика на объект с целью осмотра;
  3. составление отчета об оценке

Сумма кредита рассчитывается исходя из оценочной стоимости, а не от цены сделки купли-продажи, которая может отличаться. Кроме этого банки не предоставляют коммерческую ипотеку на покупку объекта, находящегося на этапе строительства.

Требования кредиторов

Коммерческая ипотека для физических лиц предоставляется не всем категориям граждан. Заемщик должен являться ИП, учредителем компании или владельцем бизнеса. Такие условия банк устанавливает в связи со спецификой использования нежилой площади.

Также для банка имеет значение:

  1. возраст заемщика – от 20 до 60 лет;
  2. наличие постоянного источника дохода;
  3. гражданство – РФ.

Бизнес, которым владеет физ. лицо, должен быть зарегистрирован более года назад. У компании или ИП не должно быть просроченных задолженностей по налогам перед бюджетом. Кроме того, кредитор выдвигает требования не только в отношении заемщика, но и предмета залога:

  1. коммерческая недвижимость должна относиться к объектам капитального строительства;
  2. имущество не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
  3. объект должен располагаться в регионе присутствия банка.

Согласно п. 10 ст. 1 ГК РФ к объектам кап. строительства относятся здания, строения, сооружения, а также незавершенные объекты, за исключением некапитальных строений. Основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Как оформить коммерческую ипотеку?

Для получения займа на покупку нежилого имущества физ. лицо должно представить в банк документы:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • справку о доходах;
  • документацию на объект недвижимости

В банке заполняется заявление-анкета, в которой указываются основные сведения о заемщике. Если физлицо является владельцем бизнеса, то дополнительно представляются документы на компанию. В их число включается бухгалтерская отчетность, учредительная документация, действующие договора с контрагентами и другие бумаги, позволяющие оценить финансовое положение компании.

Большинство банков при выдаче кредита выдвигают условие об обязательном страховании жизни и здоровья получателя ссуды. В таком случае ипотека под коммерческую недвижимость предоставляется только после предъявления страхового полиса, выгодоприобретателем по которому является банк. Также обязательному страхованию подлежит и предмет залога.

Страховку можно оформить в любой страховой компании, которая аккредитована банком-кредитором. Список аккредитованных страховщиков можно получить непосредственно в банке. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от:

  • суммы кредита;
  • срока кредитования;
  • возраста и пола заемщика;
  • рода занятий клиента

После одобрения займа заемщик перечисляет текущему владельцу недвижимости аванс, равный размеру первоначального взноса по коммерческой ипотечной ссуде.

Далее стороны регистрируют переход права собственности на имущество, а затем заемщик передает объект в залог банку, о чем в ЕГРП делается соответствующая отметка.

По окончании процедуры наложения обременения банк перечисляет деньги бывшему владельцу.

В каких банках выдают коммерческий займ

Коммерческую ипотеку для физ. лиц можно оформить как в крупных федеральных банках, так и в региональных кредитных учреждениях. Среди федеральных коммерческих банков ипотеку на коммерческие объекты выдают «Сбербанк», «ВТБ», «Росбанк», «Уралсиб», «Ак Барс» и другие. Условия выдачи займа представлены в таблице:

Наименование банкаСумма займаСтавкаСрок кредитованияПервоначальный взнос
«Сбербанк»до 10 млн.от 13,9%до 120 мес.25-30%
«ВТБ»до 150 млн.от 10%до 120 мес.15%
«Росбанк»до 100 млн.от 9,76%до 84 мес.20%
«Уралсиб»до 20 млн.от 11%до 120 мес.20%
«Ак Барс»до 20 млн.от 12,9%до 180 мес.30%
«ЮниКредит»до 73 млн.Устанавливается индивидуальнодо 84 мес.20%
«Россельхозбанк»до 20 млн.до 120 мес.20%

Окончательная ставка по кредиту рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от ряда параметров:

  • срока выдачи займа;
  • размера первого взноса;
  • суммы кредита

Условия актуальны на сентябрь 2019 года, текущую ставку необходимо уточнять на сайтах банков. Если у заемщика отсутствуют средства на первоначальный взнос, некоторые банки предлагают в качестве дополнительных гарантий передать в залог иное имущество. Это может быть земельный участок, жилая недвижимость заемщика или основные средства компании.

Ставки в региональных банках зачастую выше, чем в федеральных кредитных учреждениях. Например, в Перми местный коммерческий банк ПАО «Уральский финансовый дом» предлагает получить кредит на покупку нежилой недвижимости на сумму до 10 миллионов рублей под 13,5% годовых, тогда как ВТБ сегодня имеет ставку от 10%.

При недостаточной платежеспособности для получения ссуды физ. лица могут привлечь поручителей. Поручителями могут являться как физ., так и юр. лица.

Плюсы/минусы коммерческой ипотеки

Ипотека на приобретение нежилого объекта обладает следующими преимуществами:

  • индивидуальный график платежей, в зависимости от сезонности бизнеса;
  • фиксированная процентная ставка, в отличие от арендной платы, которая может повышаться;
  • возможность предоставления первоначального взноса залогом другого объекта

К недостаткам ипотеки на объекты нежилой недвижимости относятся:

  • небольшой срок кредитования;
  • более высокие ставки по сравнению с жилищными ссудами;
  • не все банки предлагают программы по коммерческой ипотеке;
  • более жесткие критерии отбора заемщиков (по сравнению с жилищным кредитом)

При выборе программы кредитования нужно обращать внимание на следующие критерии займа:

  1. ставка по кредиту;
  2. срок погашения;
  3. размер ежемесячного платежа

Перед оформлением займа физ. лицу нужно проанализировать предполагаемую выгоду от приобретения объекта. Если ежемесячный платеж по ссуде, вместе с начисленными процентами, ниже арендной платы, то бизнесмену проще приобрести нежилую площадь, нежели арендовать ее.

Полноценную статистику по коммерческой ипотеке за прошлые годы найти трудно. Однако для понимания общих тенденций можно воспользоваться графиком для стандартного ипотечного кредита:

Тут можно заметить две основные тенденции:

  • объем кредитования с годами имеет тенденцию к увеличению, что особенно заметно на отрезке 2009-2014 годов. Это необязательно вызвано ростом спроса: свою роль играет и общий рост цен, связанный с инфляцией. Девальвация рубля в конце 2014 года в сочетании со взлетом ставки резко сбила число займов, которые однако быстро возобновили свой рост
  • связь с процентной ставкой. Вторая половина графика показывает, как снижение ставки ведет к постепенному росту выданных ипотечных кредитов

Для многих предпринимателей коммерческая ипотека является единственной возможностью для приобретения собственного объекта недвижимости, что должно обеспечить популярность этого направления и в будущем.

Источник: https://investprofit.info/commercial-mortgage/

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?

Сбербанк

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

  • минимальная ставка – 11,8%;
  • минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
  • максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
  • максимальный срок – 10 лет;
  • первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
  • комиссия за выдачу займа – отсутствует.

1

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

ВТБ 24

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

  • ставка – от 13,5%;
  • сумма – не менее 10 млн руб.;
  • срок – до 10 лет;
  • первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

  • ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
  • сумма – до 150 млн руб.;
  • срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

  1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
  2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
  3. Заменить первоначальный взнос:
  • дополнительным залоговым имуществом;
  • внесением гарантийного депозита;
  • залогом векселя банка;
  • поручительством гарантийного фонда.

2

Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

  • ставка – индивидуальная;
  • сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
  • срок – до 10 лет;
  • первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
  • комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
  • возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

Абсолют Банк

АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

  • ставка – от 17,45%;
  • размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
  • минимальная сумма – 1 млн руб.;
  • максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
  • срок – до 10 лет.

Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.

Другие

Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

3

ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

Заключение

Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

Источник: https://creditchoice.ru/kommercheskaya-ipoteka-dlya-fizicheskih-lits-osobennosti-vidy-usloviya/

Ипотека коммерческой недвижимости в Сбербанке, ВТБ и других банках: условия и калькулятор

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость.

Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес.

Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

  1. Подробнее о коммерческой ипотеке
  2. Что предлагают банки?
  3. Какой банк выбрать?
  4. Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
  5. Условия и требования
  6. Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
  7. Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

  1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
  2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
  3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
  4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
  5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
  6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

  1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
  2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
  3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
  4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
  5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
  6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
  7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
  8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
  9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

  • не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
  • так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
  • к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

  • так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
  • банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
  • некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Коммерческая ипотека для физических и юридических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Многим россиянам известно, что такое жилищная ипотека, в то время как словосочетание «ипотека коммерческая» – совершенно новое понятие. Её условия немного жёстче, однако такому виду кредитования банки доверяют больше. И на то есть свои причины.

Основная из них звучит так: риск невозврата ссуженных средств гораздо меньше, если сравнивать с жилищной ипотекой. Заёмщику же коммерческая ипотека выгодна тем, что если он будет не в состоянии выплатить кредит, то лишится только приобретённой недвижимости.

Причём банк, реализовав её на аукционе, вернёт клиенту разницу.

Суть коммерческой ипотеки

Ипотека данного типа рассматривается в качестве одной из форм средне- или долгосрочного целевого кредитования. Выдаётся такая ссуда юридическим, а также физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости.

Эта категория включает:

  • административные здания;
  • производственные помещения;
  • склады;
  • помещения под гостиницы, кафе, рестораны;
  • торговые площади и проч.

Ипотека на коммерческую недвижимость выдаётся под её залог. Коротко назовём условия такого вида кредитования:

  • Если приобретается высоколиквидный объект, вносить первоначальный взнос не обязательно.
  • При величине первоначального взноса меньше 30% от оценочной стоимости обычного объекта привлечение поручителей обязательно. Если эта цифра будет больше, поручительства уже не потребуются.
  • Годовые процентные ставки коммерческой ипотеки варьируются в диапазоне 10-16%.
  • Срок действия кредитного соглашения не превышает, как правило, 10-12 лет. Чаще всего заем предоставляется на 5 лет.

В чем преимущества

Главным преимуществом кредитования такого вида является то, что коммерческая недвижимость в ипотеку позволит предпринимателю реально обзавестись магазином, собственным офисом либо другим помещением.

Кроме того, привлечение заёмных средств позволит не изымать деньги из оборота. Из этого следует, что если прибыльность бизнеса превышает стоимость ипотеки, то приобретение коммерческой недвижимости можно расценивать как выгодное для фирмы действие.

Не стоит также забывать ещё один немаловажный момент: правильно рассчитанная и вовремя взятая в ипотеку коммерческая недвижимость способствует развитию предприятия. Благодаря ей можно расширить производство и добиться тем самым большей прибыли, части которой хватит на оплату процентов и погашение самого кредита.

Что же касается вопроса периодичности выплат, то и здесь банк может пойти на уступки, разрешив проводить их по желанию: не только ежемесячно, но и отдельными траншами раз в квартал либо каждые полгода.

Юридические особенности кредита на коммерческую недвижимость

Принципиальным отличием коммерческой ипотеки от жилищной является возможность передачи недвижимого имущества в залог только после его покупки. Другой важный правовой аспект подобного вида кредитования заключается в том, что федеральный закон не предусматривает регистрацию права собственности на нежилое помещение с его одновременным обременением кредитом.

Отечественное законодательство требует, чтобы в договоре на коммерческую ипотеку в обязательном порядке были указаны:

  • предмет ипотечного кредитования;
  • оценочная стоимость объекта;
  • год возведения;
  • размер;
  • срок исполнения обязательств.

Участники данного сегмента финансового рынка считают, что развитие бизнес-ипотеки в первую очередь замедляется наличием пробелов в российском законодательстве.

Кроме того, нередко встречаются случаи, когда по причине слабого текущего финансового состояния компании или отсутствия у неё залога банки не выдают заём.

Существует также ещё один фактор, из-за которого фиксируется большое количество отказов в предоставлении коммерческой ипотеки, – это непрозрачность рынка бизнес-недвижимости.

Для кого выгодна коммерческая ипотека

Подобный вид кредитования может быть интересен и юридическим, и физическим лицам.

Займы для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц стала доступна относительно недавно. Однако в реальной жизни рассчитывать на неё могут не все наши соотечественники. Под понятием «физическое лицо» банкиры подразумевают индивидуальных предпринимателей, топ-менеджеров крупных предприятий и владельцев бизнеса, а не обычных работников пусть даже успешных компаний.

К выгодам такого займа можно отнести:

  • небольшую процентную ставку;
  • длительный срок действия договора;
  • деньги не выбрасываются без пользы на ветер в качестве оплаты аренды помещения, а идут непосредственно на его выкуп.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц предоставляется банками на следующих условиях:

  • Сумма от 1 млн до 170 млн руб.
  • Процентная ставка находится в диапазоне 12-16%.
  • Страхование риска повреждения приобретаемого объекта либо его утраты обязательно.

Как видим, ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц-руководителей бизнеса или его владельцев – вполне доступное мероприятие.

Займы для юридических лиц

Чаще всего через коммерческую ипотеку приобретается помещение, которое организация либо ИП уже некоторое время снимают. Объект опробован, знаком, удобен, риски минимальны.

Если же нежилые площади арендуются, расторжение договора поднайма может существенно повредить бизнесу.

Стоит также сказать, что коммерческая ипотека для юридических лиц предоставляет возможность получения денег под процент, размер которого ниже стоимости кредитных продуктов для предпринимателей.

Отдельного разговора заслуживает следующий момент. Большинство современных бизнесменов стремятся расширить своё дело. Для этого они обычно берут так называемый кредит на развитие бизнеса.

Но получить его без залога практически невозможно, либо это будет весьма небольшая сумма.

Став владельцем офиса, склада или цеха, клиент банка обретает возможность кредитоваться в дальнейшем на значительно более выгодных условиях.

Что требуется от заемщика

Выдвигаемые банкирами требования к потенциальному заёмщику во многом напоминают требования по жилищной ипотеке.

Так, если речь идёт о юридическом лице, то предприятие должно:

  • присутствовать на рынке не меньше, чем полгода;
  • иметь положительный баланс;
  • быть зарегистрировано в том же регионе, в котором располагается отделение банка, выдающего коммерческую ипотеку.

Когда в качестве заёмщика выступает физическое лицо, банк выдвигает к нему следующие основные требования:

  • гражданство РФ;
  • не младше 21 лет и не старше 65;
  • безупречная кредитная история;
  • трудовой стаж – от одного года.

Какие нужны документы

Коммерческой структуре для получения ипотеки на нежилую недвижимость необходимо будет предоставить в банк такие документы:

Тройственное соглашение между покупателем, продавцом и банком реализуется путём перечисления банком продавцу требуемой суммы.

Как реализуются схемы бизнес-ипотеки

Из-за того, что ныне действующее законодательство в отношении сферы бизнес-ипотеки несовершенно, были разработаны схемы проведения подобных сделок, не выходящие за его рамки. Рассмотрим их:

  • Создаётся фирма, на которую оформляется коммерческая недвижимость. Далее заёмщик выкупает её акции, выплачивая при этом ссуду. Собственником становится именно эта компания.
  • Покупатель перечисляет собственнику лишь часть личных средств, а банк выдаёт письменное обязательство оплатить оставшуюся часть суммы. После этого залог оформляется на кредитную организацию с параллельной передачей покупателю права собственности. Затем продавцу перечисляется оставшаяся часть суммы.
  • Самая сложная и продолжительная схема выглядит так: вначале покупатель тоже переводит на счёт продавца часть средств, а банк предоставляет последнему соответствующие гарантии. Потом недвижимость перерегистрируется на покупателя. Затем формируется договор о залоге. Окончательный взаиморасчёт с продавцом производится после выдачи банком кредита.

Предложения разных банков

Получить наиболее лояльные условия коммерческой ипотеки можно в том финансовом учреждении, в котором открыт расчётный счёт организации, желающей воспользоваться подобной услугой кредитования. Если же в перечне продуктов банка её нет, можно обратиться в кредитные учреждения, представленные в таблице.

Наименование банкаОбъём кредита, рублиПроцентная ставкаСрок кредитования
Сбербанкот 150 тысяч.От 14,28до 120 месяцев
Примсоцбанкот 500 тыс.От 1696 месяцев
Уралсибот 500 тысяч до 170 млн13.9до 10 лет
АК Барсот 1 млн до 100 млнУстанавливается индивидуальноот 12 до 120 месяцев

Изучив эту таблицу, вы получите представление о цифрах, актуальных для этого сегмента финансового рынка.

Чем бизнес-ипотека отличается от лизинга

По мнению аналитиков, лизинг является достойной альтернативой несовершенной коммерческой ипотеке.

Компании данного профиля стали выдавать денежные средства на приобретение нежилой недвижимости порядка 10 лет назад.

Однако не зная, что такое лизинг, воспользоваться этой возможностью до сего дня рискнули немногие предприниматели. Коротко рассмотрим основные привлекательные стороны и недостатки этой финансовой услуги.

К плюсам стоит отнести:

  • Требования, предъявляемые к лизингополучателю лизинговыми компаниями, менее жёсткие.
  • Льготное налогообложение. Лизинговая сделка снижает налогооблагаемую базу за счёт того, что амортизировать объект недвижимости можно ускоренными темпами.
  • Возможность согласования удобной схемы платежей. Они могут быть аннуитетными или убывающими (дифференцированными).

Из недостатков выделим:

  • более высокие проценты. Ипотека под коммерческую недвижимость в итоге будет стоить меньше;
  • техническая сложность регистрации лизинговой сделки;
  • увеличение количества сторон, принимающих участие в сделке;
  • необходимость подтверждения статуса расположенного под объектом земельного участка. На него должен быть оформлен договор купли-продажи или аренды.

В заключение необходимо сказать, что сотрудничать следует только с заслуживающими доверия лизингодателями. Так вы обезопасите себя от необходимости отстаивать в судебном порядке право собственности на объект.

Коммерческая ипотека и нюансы ее оформления:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/vidy/kommercheskaya-ipoteka.html

Коммерческая, или бизнес-ипотека: особенности и преимущества

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

За последние несколько лет объем выданных банками коммерческих кредитов постоянно возрастает.

Однако увеличивается не только этот показатель: просроченная задолженность, которую бизнес не может вернуть, тоже растет, причем гораздо более быстрыми темпами, чем объем самих заимствований.

Вполне логично, что в такой ситуации финансовые учреждения становятся более разборчивыми в выборе тех, кому выдают денежные средства, еще и те, которые имеют долгий период возврата.

И тут на помощь приходит коммерческая ипотека, которая выступает как долгосрочная инвестиция банка в недвижимость заемщика. Многие эксперты видят в этом ни много ни мало – выгодный инструмент экономического развития и поддержки малого и среднего бизнеса. Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться прямо сейчас.

Сущность коммерческой ипотеки

Юридические лица (неважно какой формы собственности – главное, что оформление происходит не на конкретное физическое лицо) приобретают недвижимость в ипотеку, после чего используют ее в коммерческих целях согласно своей уставной деятельности:

  • размещают там производственные и складские помещения;
  • организуют место продажи товаров (торговую точку) или предоставления услуг;
  • сдают в аренду с целью получения дополнительной прибыли или дохода.

Суть бизнес-ипотеки остается той же самой, что и в обычном варианте: банки кредитуют покупку недвижимости под ее же залог. Только для физических лиц используется жилая недвижимость, а для юридических – коммерческая.

Так что тот случай, когда компания приобретает в ипотеку квартиру для своего сотрудника и производит все платежи (по договоренности с этим самым сотрудником), коммерческой ипотекой по сути являться не будет, поскольку это начинание изначально не является коммерческим, а является одним из способом материального поощрения ключевого работника.

Основные отличия коммерческой ипотеки

Как уже было заявлено выше, коммерческая ипотека ориентирована на представителей бизнеса, ставит своей целью получение прибыли, в связи с чем банки считают такие сделки более рискованными (сюда добавляются риски недополучения прибыли). С этим связаны особые условия, которые они предъявляют к таким кредитам:

  • более весомый первоначальный взнос (тем более что у большинства юридических лиц есть такая возможность) в размере 20-25% от стоимости недвижимости;
  • более высокая процентная ставка (как компенсация дополнительных рисков) – на уровне как минимум 12% годовых, при этом средняя ставка колеблется на уровне 10-20%;
  • более серьезный пакет документов, включающий финансовую отчётность за последние несколько лет;
  • сокращенный срок возврата займа (если обычная ипотека выдается на 20-25 лет, то в случае с коммерческой – максимум на 10-15 лет);

Особые требования к заемщикам и объекту

Все это выливается в более жесткие условия выбора заемщика, которые при более подробном рассмотрении оказываются в большинстве своем весьма логичными и защищающими кредитное учреждение.

Во-первых, банки ориентируются на крупных кредиторов, а не на индивидуальных предпринимателей, хотя сегодня эта тенденция сегодня ломается в связи с приходом банков нового типа.

Во-вторых, обязательным условием является отсутствие задолженности перед бюджетом по погашению сумм налогов и сборов.

В-третьих, предприятие не должно проходить процедуру банкротства (и это логично).

В-четвертых, предприятию, которое находится на общей системе налогообложения, легче получить ипотеку на коммерческий объект, чем тому, которое находится на упрощенной схеме.

Некоторые банки не хотят, чтобы доля государства в имуществе компании превышала 25%, но это скорее исключение, чем правило, – большинство финансовых организаций не предъявляют таких требований.

Да и к самому объекту предъявляются более серьезные требования. Например, получить потребительскую ипотеку на квартиру в строящемся доме для физического лица не представляется проблемой, а вот получить коммерческую ипотеку для юридического лица на недостроенный офис практически невозможно.

Все дело в том, что у проверенного застройщика процесс сдачи дома в эксплуатацию практически со 100%-ной вероятностью закончится выдачей соответствующего разрешения, а вот в случае с небольшой компанией, которая самостоятельно и впервые будет заниматься подобными вопросами, возникает большое количество сомнений.

Добавьте к этому тот факт, что получение жилья с помощью ипотеки является приоритетным направлением государственной поддержки и помощи своим гражданам, о чем говорится, что называется, на каждом углу, а вот бизнес такой поддержки не получает, из-за чего коммерческая ипотека и не приобретает такой популярности.

В каком случае коммерческая ипотека выгодна для заемщика

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать логический вывод: взять ипотеку на коммерческий объект сложно, но можно. Для того, чтобы начинать всю процедуру (а она, поверьте, будет сложной и длительной), предпринимателю следует убедиться в том, что для него это будет выгодным. Значит, следует предпринять четыре шага.

Первый – отнестись к такой ипотеке как к инвестиции, составить бизнес-план (или хотя бы произвести элементарный экономический расчет). Если в результате честных и объективных расчетов экономическая выгода от такого инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно принять к реализации.

Второй – выделить в штате (если есть недогруженные сотрудники) или нанять специального руководителя проекта, который будет заниматься вопросами ипотеки.

Третий – подключить юриста компании или заключить договор с юридической компанией относительно правильности и корректности оформления прав собственности на приобретаемую недвижимость. Помните, что их отсутствие может стать преградой на пути к коммерческому использованию объекта, что не очень волнует банк, но должно стать тревожным звоночком именно для предприятия.

Четвертый – пригласить ипотечного брокера, который поможет подобрать тот банк, который специализируется на выдаче ипотечных кредитов юридическим лицам, чтобы не терять свое время и не тратить зря усилия в других кредитных учреждениях.

Уверены, что при правильной организации процесса у предприятий и организаций все получится, и их бизнес с помощью коммерческой ипотеки выйдет на качественно новый и более высокий уровень.

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/kommercheskaja-ili-biznes-ipoteka-osobennosti-i-pr/

О бизнесе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: